重庆铜梁的陈女士最近遇到了麻烦事，她住的房屋被法院查封了，还可能被拍卖。原来，在陈女士和前夫离婚分割财产时，约定夫妻双方共有的房屋归陈女士所有，但却未办理过户。之后，陈女士的前夫透支信用卡未还，银行发现她和前夫共有一套房屋，便申请将房屋查封，以抵偿前夫的欠款。

　　法院查封她的房

　　并驳回执行异议请求

　　2008年，陈女士与四川省内江市的李先生结婚，并在铜梁区购买了一套住房，登记在两人名下。2015年4月，因感情破裂，陈女士与李先生在铜梁区民政局办理了离婚手续，并对上述房屋进行了分割，约定该房屋归陈女士所有，房贷陈女士偿还。因陈女士无力一次性还清房屋贷款，导致该房无法办理权属变更手续。

　　2021年8月，陈女士突然发现自己的房屋被渝中区法院查封了。她向渝中区法院询问得知，李先生2019年透支某银行信用卡未还，银行发现其名下有一套房屋，便向法院申请查封。因陈女士不是该案当事人，无法查询到李先生到底欠银行多少钱，也联系不上李先生。

　　2021年12月，陈女士向渝中区法院提出执行异议。陈女士认为，李先生与银行的债权债务纠纷发生在双方离婚后，不存在恶意逃避债务的行为，同时，自己仅有的这套房屋是她和女儿的生活居所，该房屋也一直由她偿还贷款，要求渝中区法院解除对该房屋的查封。

　　2022年6月13日，渝中区法院作出执行异议裁定，认为应从不动产登记簿记载来判断案涉房屋权属，案外人陈女士与被执行人李先生离婚协议书中，对案涉房屋的约定只对双方当事人发生法律效力，并不能产生物权变动的法律效力，也不足以对抗第三人。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，房屋产权证记载被执行人李先生是案涉房屋权利人之一，对其名下与他人共有财产进行查封符合法律规定，并无不当。陈女士也是案涉房屋权利人之一，该权利记载于房屋产权证因而真实合法，但其对案涉房屋享有的权利不足以排除该院执行，据此驳回了陈女士的异议请求。

　　涉案房产如何处置

　　还有待法院判决

　　西南政法大学民商法学院副教授杜江涌认为，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。我国实行不动产统一登记制度，不动产以物权的产权归属登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

　　就本案来说，陈女士与李先生虽然在离婚协议中明确约定了案涉房屋的归属，但并未及时到不动产登记机构办理过户手续，即在法律上并没有发生物权变更的效力。

　　同时，根据《民法典》相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。那么，本案中离婚协议的约定及内容，用一句话总结就是“约定有效，物权未变”。

　　本案面临的另一个问题是，一套房屋、两个产权人、个人债务，另一方的权利该如何保障？

　　首先要明确的是，责任自负，房产中的非债务人的部分产权，是不负有为其他人偿债义务的，法院不能强制执行非债务人那部分房产；除非在征得其同意并确保其利益的前提下，才可以予以拍卖后，扣除非债务人房产价值部分之后，用剩余拍卖款来偿还其他具有债务人身份共有人的债务。

　　因此，房产证上登记的共有人，或者房产证未登记但有充足证据证明自己是产权共有人的，在得知房产被债权人提请法院查封、准备拍卖时，非被执行人的房产共有人可以向执行法院提起“案外人执行异议”，如果“案外人执行异议”被执行法院驳回，还可以提起“案外人执行异议之诉”，要求法院确权、析产。

　　如果房产是婚姻存续期间购买的，夫妻只有一人是债务人的，另一人凭结婚证、婚姻存续期的产权证，就可以提起“案外人执行异议”，阻却房产被法院强制拍卖。

　　换言之，即便房产被法院强制执行，在处理的过程中也应保证非债务人的权利，如果因拍卖而导致非债务人权利受损，非债务人一方可以向另一方请求赔偿。

　　在法律专家的建议下，陈女士于近日提起执行异议之诉，要求渝中区法院停止对其房屋的执行，解除查封等执行措施，并请求法院确认房产归自己所有。

记者 唐孝忠