购房合同履行不能，该如何打破房屋买卖合同僵局？近日，铜梁区法院审结了一件房屋买卖合同纠纷案，依照《民法典》判决解除了该购房合同。

购买的房屋被司法拍卖

法院依法判决解除合同

2015年9月，铜梁区一家公司与周某、李某签订《购房协议书》，双方在协议书中约定，该公司购买周某、李某所有的房屋一处，总价为186万余元，因该房屋在银行有贷款尚处于抵押状态，故双方约定，在2016年12月31日前办理房产过户手续并付清购房尾款。2015年10月，周某、李某将该房屋交给某公司占有、使用，某公司也累计付款120万元。

2018年10月，周某、李某未能偿还案涉房屋的抵押借款，抵押权人诉至A法院。A法院依法判决周某、李某偿还抵押借款，并依法认定银行对案涉房产享有抵押权。判决生效后，抵押权人依法申请强制执行并主张抵押权，A法院责令某公司腾退房屋，某公司于2021年7月迁出并将该房屋交付给新的买受人。

2022年10月，某公司将周某、李某诉至铜梁区法院，请求解除《购房协议书》、返还购房款120万元及利息并支付违约金等。

某公司主张，因周某、李某未能如期偿还抵押借款，后房屋被抵押权人申请强制执行，该房屋已被拍卖并由案外人竞买成功，致使《购房协议书》客观不能履行，合同目的不能实现，故周某、李某的行为已严重违约，造成公司重大经济损失。

周某辩称，不同意解除《购房协议书》，某公司在购买、签订《购房协议书》时，其已多次告知房屋存在抵押的情形，某公司应当能预计到交易的时间会晚一些。某公司请求的利息、违约金、损失均具有违约性质，不能一并主张。根据法律规定，某公司已经丧失了《购房协议书》解除权，不能主张解除合同。故某公司的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。李某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

铜梁法院经审理认为，关于某公司能否解除合同的问题。起诉前，某公司未通知周某、李某解除《购房协议书》，正因周某、李某违约导致合同不能履行，某公司在2021年8月知晓其权利受损，其应在1年内行使解除权，但某公司在2022年10月才起诉解除合同，已超过法律规定的行使解除权的期限，故某公司法定解除权已经归于消灭。如前所述，某公司法定解除权已归于消灭，但若继续履行合同，周某、李某明显无法向某公司交付房屋、办理不动产权利证书，导致合同的履行陷入“僵局”，存在事实上不能履行之情形，周某、李某作为合同相对方，没有尽到诚信履行合同的义务，故应承担违约责任。

最终，今年8月，铜梁法院依法判决解除《购房协议书》并由周某、李某返还购房款120万元及利息，驳回某公司的其他诉讼请求。

一审判决作出后，各方当事人未提起上诉，该判决已生效。

合同履行不能

可适用《民法典》解除

铜梁法院法官唐德波认为，司法实践中，享有解除权的合同当事人可能会因各种原因导致解除权丧失。但丧失合同解除权是否当然代表有解除权的一方不能解除合同呢？我国法律对此并未作出具体规定。但《民法典》规定了合同当事人法定解除权的情形，还设置了该解除权的行使方式。

从《民法典》相关条文可知，解除权属于形成权，其行使期间不适用中止、中断、延长的相关规定，期间届满，权利就归于消灭。此种权利期间为除斥期间，其目的在于督促权利人及时行使权利，维护稳定的市场交易秩序。如果非违约方未及时行使合同解除权，但如果合同的履行已陷入“僵局”，非违约方还能否主张解除合同呢？无论从生活常理还是法律规范来看，当事人订立合同均为实现一定目的即双方权利义务的自由分配，当合同目的无法实现时，则丧失了合同继续履行的基础，如仅依靠当事人解除权的行使，作为守约方的权利的救济未免太强人所难。在此种情况下，《民法典》对继续履行合同作出了除外规定，即本案适用法律规范的情形。当合同在法律上或事实上出现履行不能时，可参照适用《民法典》相关规范解除（终止）合同，以期实现当事人之间的权利义务平衡。

记者 唐孝忠 实习生 李乐琪